2020年,房地产会有多难?

点击了解选信托网   时间:2020-02-16 12:06
2018年万科秋季例会上,“活下去”的口号震惊业界,有人觉得矫情,连万科都要喊“活下去”了,其他房地产怎么活?


结果到了2019年,房地产融资突然受限,银保监会三天两头出政策,各种金融机构被限制贷款,一边限贷一边限价一边限售,大小房企都在感叹:太难了。

这话还是说早了。

房企破产潮加快


先看几个数据:

  • 2019年,人民法院公告网显示,全年至少有525家房地产企业申请破产,相当于平均每天近1.5家房企破产;

  • 2020年这个破产节奏正在加快,到人民法院公告网查看统计的话,从1月1日至今已有104家房地产相关企业破产,相当于每天2.2家房地产相关破产;


房产销售停滞


再看一张图:

图片来自:商业模式研究所


一般而言,房地产销售数据春节期间会走低,不过也就维持一周左右;去年春节7天,每天平均卖了228套。


然而今年,由于疫情的出现,房产销量明显停滞;从1月24号放假,到2月10号前,全国基本每天平均只卖了53套。

相当于去年的五分之一。

2月14日,摩根大通发表研究报告表示:内地房产商2月份首两周的销情在新型冠状病毒肺炎疫情持续下,进展非常缓慢,30个城市的销售按年下跌超过90%。

种种迹象表明,房子卖不动了。



地产项目违约
土地出让供需下滑



房地产行业是高度资金密集产业,一旦行情变差,回款困难,从资产端反映到资金端是分分钟的事。

就在摩根大通报告发布后的昨天,中建投信托发布一则“中建投信托安泉404号(杭州美好)集合资金信托计划”的重大事项报告称,借款人杭州美生置业有限公司和保证人美好置业集团股份有限公司受到一定程度影响,信托计划可能出现延期分配。

这可能是疫情之后首个公开要出现延期的地产信托。该项目本身是有地块抵押的,不少投资人把希望放到了抵押物上。如果真走到了抵押物处理这一步,“土地价格”就是关键变量了。

令人担忧的是,2020年以来,土地市场出现了供需大幅下滑、成交难的局面。
 


 中指院数据显示,2020年1月,一线城市住宅用地推出规划建筑面积244万平米(环比-64%,同比-42%),成交规划建筑面积219万平米(环比-67%,同比-26%),成交土地出让金424亿元(环比-51%,同比-2%)。


房产销量的不景气严重影响了地产商拿地的热情,一线城市之外的二三四先城市流拍率均大幅提升。



这些数据背后都有一个显而易见的事实:除北上广深强一线外,大部分城市的土地是越来越难卖了。

一旦拿地竞争不起来,地价下降也是不难预见的。到时候这些大家给予了厚望的抵押物,能否足值转让出去收到回款,变成真正的现金流,怕是要面临大考验了。


地产信托违约案例

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